Síndicos devem se preparar para novos desafios e oportunidades com as mudanças fiscais.

Em meio às discussões acaloradas que dominam o cenário político e econômico deste ano, a Reforma Tributária surge como uma das mais significativas e aguardadas medidas legislativas.

Proposta pelo governo com o objetivo declarado de simplificar o sistema tributário nacional e promover maior equidade fiscal, a reforma promete impactar diversos setores da economia, incluindo os setores de serviços e de mercado imobiliário e, indiretamente, os condomínios residenciais.

Conforme explica Jorge Segeti, diretor técnico da Central Brasileira do Setor de Serviços (Cebrasse), os condomínios, classificados como pessoas físicas, não serão diretamente tributados sobre a taxa condominial, mas sentirão o impacto dos aumentos nos custos dos serviços contratados, como segurança, limpeza e portaria. Além de produtos de consumo, em que alguns poderão ter aumento ou diminuição de preços. diretor técnico da Cebrasse, fala em aumento da taxa condominial

“A taxa condominial pode subir entre 2% e 7%, dependendo da representatividade dos serviços terceirizados no percentual total dos custos do condomínio. Isso varia conforme o tipo de serviço contratado e o perfil do condomínio”, pontua Segeti. O especialista reforça que a reforma tributária trará desafios significativos para os condomínios, especialmente em termos de custos com serviços essenciais. No entanto, com planejamento, negociação e adoção de práticas eficientes, os síndicos podem minimizar os impactos e garantir a sustentabilidade financeira dos empreendimentos.

Percepção compartilhada por Omar Anauate, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), que orienta em relação ao custo de pessoal. De acordo com ele, os condomínios não devem observar nenhum aumento quando dispuserem de pessoal próprio. Entretanto, no caso de contratos de terceirização de mão de obra, pode haver reflexos de aumentos de impostos que eventualmente afetem as empresas prestadoras de serviços, e que venham a repassar ou tentar negociar o aumento com seus clientes condomínios.

“A orientação continua sendo de aguardar as aprovações e a definição final de alíquotas, bem como o comportamento dos prestadores de serviços após esta mudança, para que possam aferir o impacto nos custos e buscar melhores condições ou negociações de valores”, destaca Anauate.

O síndico Jair Alberto Morello, de Joinville, defende que a reforma tributária é uma bandeira dos gestores há vários anos, e que a simplificação e modernização do sistema de impostos é mais do que necessária. “Como gestores temos um papel importante para tentar diminuir o impacto para os condôminos, sem prejudicar o bom funcionamento do condomínio. No prédio vamos dar continuidade ao nosso sistema de gestão austero e inteligente, procurando sempre negociar com bons fornecedores, agregar mais de um serviço no mesmo período e outras ações de redução de custo”, pontua.

Além disso, o síndico defende que a transparência deve ser um dos pilares de um bom gestor condominial. “Manter um sistema de comunicação eficiente, utilizando as ferramentas como canais de transmissão, quadro de avisos e, principalmente, uma comunicação positiva face a face. Dessa forma, os condôminos se sentem participantes da administração do condomínio, entendendo os princípios básicos da vida em comunidade, em que todos são corresponsáveis”, afirma Morello.

Entendendo a nova tributação

A Reforma Tributária do Brasil tem como principal objetivo unificar a tributação sobre o consumo, que atualmente é composta pelo ISS (serviços), ICMS (comércio e alguns serviços específicos), IPI (produtos industrializados) e as contribuições sociais incidentes sobre as receitas das empresas (PIS/COFINS), por um único tributo.

Advogado tributarista, informa sobre a inclusão de dois novos tributos.

Segundo o advogado tributarista Rodrigo Schwartz, sócio do Núcleo Tributário e Aduaneiro da Menezes Niebuhr Sociedade de Advogados, o modelo aprovado busca substituir esses cinco tributos pelo IBS e pela CBS, que serão arrecadados de forma conjunta. “A reforma introduz dois novos tributos principais, o IBS e a CBS, que serão arrecadados conjuntamente, e o IS, que incidirá sobre a produção, extração, comercialização ou importação de bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente”, comenta.

O especialista avalia ainda que, muito embora a ideia inicial tenha sido acabar com a multiplicidade de regras e normas tributárias, o modelo aprovado possui classes de contribuintes que possuem regimes diferenciados, específicos e favorecidos.

“A implementação da nova Reforma Tributária no Brasil trará mudanças significativas no cenário econômico e tributário, impactando diversos setores e atores econômicos. É essencial que empresas, consumidores e administradores de condomínios estejam atentos às novas regras para se adaptarem de forma eficiente e aproveitarem as oportunidades de simplificação e transparência fiscal oferecidas pela reforma”, destaca Schwartz.

Embora as alíquotas ainda não estejam definidas de forma definitiva, estima-se que possam alcançar cerca de 26,5%, o que será crucial na determinação da carga tributária sobre produtos e serviços.

Rafael Sardá, da Sensato Administradora, orienta os síndicos para que realizem um planejamento cuidadoso.

Diante disso, Rafael Sardá, da Sensato Administradora de Condomínios, orienta que com um planejamento cuidadoso, negociação estratégica, otimização de despesas e uso de tecnologia, os síndicos podem gerir as mudanças de maneira eficaz, garantindo a sustentabilidade financeira e a qualidade dos serviços prestados.

Além disso, ele lembra que a participação efetiva e a orientação das administradoras de condomínios são cruciais. “Essas empresas possuem o conhecimento e a experiência necessários para guiar os síndicos e condôminos por meio das complexidades das novas exigências tributárias, assegurando uma transição mais tranquila e eficiente”, defende Sardá.

Como vai funcionar?

Um dos principais pontos de debate gira em torno das mudanças nas alíquotas e na forma de cobrança de impostos que incidem sobre os imóveis. O advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, explica que o segmento que será mais afetado será o de serviços e, certamente, o reajuste será repassado ao consumidor final para não impactar na margem de lucro líquido destas empresas.

“Considerando que o pagamento de funcionários e/ou empresas terceirizadas de mão de obra são representativas da despesa mensal mais significativa da maioria dos condomínios, o valor do rateio tende a aumentar na mesma proporção do ônus gerado a este setor”, diz o advogado.

Sendo assim, a expectativa de ajustes nas regras de dedução de despesas comuns e benefícios fiscais para os moradores poderá influenciar diretamente a capacidade financeira dos condomínios em oferecer serviços e manter a infraestrutura adequada.

Por outro lado, há quem defenda que a reforma possa trazer simplificações administrativas que beneficiem a gestão condominial, como possíveis mudanças na forma de recolhimento de tributos ou na burocracia associada à contabilidade condominial.

“Com o aumento em potencial do rateio condominial, o impacto geral na cobrança das quotas redundará no possível aumento da taxa de inadimplência. Porém, alguns especialistas especulam que o aumento previsto será compensado pela redução em outros aspectos”, pondera Camacho.

O especialista diz que os condomínios não vão adquirir créditos por impostos pagos por fornecedores, nem recolherão o IVA na taxa condominial. Apenas os fornecedores, quando emitirem nota fiscal de seus serviços ou produtos, serão atingidos. Entretanto, os condomínios também podem optar por se creditar da parcela do IVA pago na contratação de serviços, mas desde que cobrem o tributo no seu rateio mensal.

“Caberá a cada condomínio, junto ao departamento fiscal da sua administradora, avaliar se a opção pelo IVA faz sentido. No entanto, esta opção apenas estaria disponível para condomínios comerciais, uma vez que a taxa condominial é cobrada de inquilinos que são empresas e não moradores pessoas físicas”, pontua o advogado.

Próximos passos

Conforme explica Anauate, após a aprovação do projeto de reforma tributária na Câmara dos Deputados, o texto segue para análise do Senado Federal. Se houver mudanças pelo Senado, o projeto retorna à Câmara e, nesse caso, os deputados terão a prerrogativa de decidir se aceitam as modificações ou retomam o texto aprovado na Câmara. Após esse passo, o projeto vai para sanção da Presidência.

Em 2026, inicia-se um período de testes para acompanhar e definir as alíquotas dos novos tributos e, nos próximos dez anos seguintes, haverá uma fase de transição gradual para os novos formatos e alíquotas de recolhimento, que estaria plenamente operacional em 2037. Omar AnauAte, presidente da ABICC, sugere aguardar a definição final das alíquotas com a reforma

“Os condomínios não são considerados parte da cadeia de compensações e recolhimentos de impostos em relação à sua movimentação financeira, mas são responsáveis por todas as obrigações acessórias, como retenção e recolhimento de impostos de notas fiscais de serviços tomados como contratantes e, naturalmente, pelos tributos relacionados à folha de pagamento”, pontua o presidente da AABIC.

Ações para amenizar os impactos

Revisão de contratos: negociar com fornecedores para tentar minimizar aumentos de preços e buscar condições mais favoráveis. A partir de 2026, os fornecedores deverão incluir nas notas fiscais dois preços: o preço atual, já com os impostos, e o preço sem os impostos. Isso proporcionará aos síndicos uma base melhor para comparação de custos.

CLT x terceirização: realizar novos cálculos de viabilidade para manutenção de equipe própria ou terceirizada.

Fonte: Jorge Segeti